FAGARTIKLER

Kjøp av bolig

Utgangspunktet for en hver omsetning av bolig er kjøpekontrakten med de vedleggene som følger. Kontraktene er utarbeidet med grunnlag i avhendingslova som regulerer kjøp og salg av bolig.

De aller fleste omsetninger gjøres i dag med et forbehold om at boligen selges «som han er» jf. avhl. § 3-9. Forbeholdet har imidlertid 3 unntak hvor selger kan bli ansvarlig for negative forhold på eiendommen. For det første gjelder dette hvor selger har holdt tilbake informasjon om omstendigheter på eiendommen han kjente eller måtte kjenne til (avhl. § 3-7). Dernest om selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen (avhl. § 3-8). Og til slutt om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det selger kunne forvente (avhl. § 3-9 2. punktum). I alle tre tilfeller blir utgangspunktet for vurderingen kontrakten med vedlegg, samt øvrig informasjon som er gitt forut for avtaleinngåelsen. På grunn av sistnevnte er det viktig å påse at all korrespondanse om boligen forut for handelen bekreftes skriftlig. Dette gjelder både med megler og selger.

Når det gjelder vurderingen av avviket fra kontrakten kan dette være en vanskelig vurdering som i mange tilfeller beror på en tolkning av informasjonen som er gitt. Dersom det er gitt manglende eller uriktige opplysninger faller vilkåret i avhl. § 3-9 om at forholdet(/ene) må være vesentlig bort. Terskelen for å nå frem med et krav blir dermed betydelig lavere.

I alle tilfeller kan man blir møtt med at selger vil foreta et såkalt standardhevingsfradrag ved vurderingen av om forholdet utgjør en mangel. Enkelt forklart innebærer dette at man må vurdere om en utbedring av forholdet vil medføre at bygningsdelen settes i bedre stand enn det man kunne forvente av kontrakten. Nyere rettspraksis har lagt til grunn at denne vurderingen kun er relevant ved utmåling av prisavslaget/erstatningen og ikke ved vurderingen av om forholdet utgjør en mangel, slik som før. Dette har gjort det betydelig enklere å nå frem med krav overfor selger.

Det er viktig å være oppmerksom på at lovverket inneholder en reklamasjonsfrist i avhl. § 4-19. Her er det to frister som begge er viktige og som kan medføre at man taper retten til et ellers legitimt krav. For det første er det den absolutte som angir en frist på 5 år fra overtakelsen på å gjøre gjeldende et krav (avhl. § 4-19 (2)). Den andre, og mer praktisk viktig, er at man må reklamere innen 2-3 måneder etter man oppdaget eller burde oppdaget forholdet (avhl. § 4-19 (1)). En reklamasjon behøver ikke inneholde mer enn en angivelse av hva man har oppdaget og at man krever kompensasjon for forholdet. Det er viktig at man avbryter denne fristen ved første anledning slik at man etterpå kan foreta undersøkelser for å se om det er grunnlag for et krav. Her må man imidlertid også være oppmerksom på at man kan blir møtt med en påstand om passivitet om man ikke har tilstrekkelig fremgang i saken.

Lovverket er i utgangspunktet oversiktlig, men både tolkningen av bestemmelsene og kontraktene kan i mange tilfeller volde betydelig vanskeligheter. I tillegg finnes det flere unntak fra ovennevnte som kan komme til anvendelse i enkelte saker. En advokat med erfaring på området vil imidlertid raskt kunne gjøre seg opp en mening om en sak og gi råd om optimal fremgang for å ivareta dine interesser.

Dersom du er i tvil om det er grunnlag for et krav etter en eiendomstransaksjon ta kontakt med oss i dag.

Advokat Stein Walter Nilsen

KONTAKT OSS

Ta kontakt med oss for en gratis vurdering av din sak.

SEND OSS EN MELDING

Navn

E-post

Telefon

Melding

KONTAKTINFORMASJON

Vi holder til i moderne og sentrale kontorer. Det er gode parkeringsmuligheter i området.